헌인마을 개발 인가 과정 논란 확산…서울시의회 “도시개발 취지 정면 위배”

서울시의회 제333회 정례회 제2차 본회의에서 헌인마을 도시개발사업 인가 과정의 불법·편법 의혹이 대거 제기되며 서울시가 즉각 감사에 착수하기로 했다. 더불어민주당 비례대표 최재란 의원은 헌인마을 개발이 도시개발법의 취지에 반하고 환지 방식의 변경, 고분양가 산정, 임의분양 구조, 대리결재 정황 등 다층적 문제를 안고 있다고 지적했다. 오세훈 시장은 시정질문 답변에서 “탈법적 요소가 의심된다면 즉시 감사하겠다”고 밝히며 관련 의혹의 사실관계를 확인하겠다는 방침을 제시했다.

헌인마을 도시개발사업은 2003년 도시개발법에 따른 환지 방식 도시개발구역으로 지정된 이후 22년간 추진 과정을 거쳤으나, 원칙과 절차가 제대로 지켜지지 않았다는 비판을 받아 왔다. 특히 주거환경개선이라는 초기 목적에도 불구하고 상당수 토지 소유주가 환지를 받지 못한 채 오히려 재산권을 침해당했다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 이러한 구조적 문제는 도시개발법상 절차 준수 여부, 토지 소유자 동의 요건 충족 여부, 환지 방식 유지 여부 등 핵심 법적 쟁점과 직결되는 사안이다.

최재란 의원은 시정질문에서 2021년 8월 실시계획변경 인가 과정이 오세훈 시장 취임 직후 ‘비정상적으로 빠르게’ 이루어졌다는 점에 주목했다. 최 의원은 당시 제출된 서류만 검토했어도 명의신탁 의혹과 조합 구성의 이상 징후를 확인할 수 있었는데도 서울시가 이를 묵인했다고 비판했다. 이는 도시개발법상 실시계획 인가 절차의 적정성과 행정기관의 심사 의무가 제대로 이행되었는지 여부를 근본적으로 되묻는 문제다.

또한 인가로 인해 2종 전용주거지역 거주 조합원 상당수가 환지를 받지 못하게 되었다는 점 역시 사업의 공익성과 형평성을 훼손하는 결과로 작용했다. 최 의원은 “핵심 토지 소유자의 권리가 약화되고 특정 사업자에게만 유리하게 작용한 구조”라고 지적하며 환지 원칙이 무너진 과정을 재검증해야 한다고 강조했다.

최 의원은 특히 개발사업이 10개 블록으로 분절돼 각기 다른 신탁사가 맡는 구조가 사실상 하나의 사업임에도 불구하고 블록 단위 분절을 통해 법령의 적용을 회피하기 위한 ‘의도적 설계’라고 주장했다. 모델하우스 직원도 “실제는 하나의 사업”이라고 설명했다는 발언을 언급하며, 임의분양이 가능하도록 구조를 쪼갠 것이라는 의혹을 제기했다. 블록은 30세대 미만이지만 바닥면적은 3,000㎡를 넘기 때문에 일반분양 개시 대상임에도, 서초구청은 예외적 해석을 적용해 분양절차 의무를 비켜갔다는 점이 문제로 제기됐다.

환지 방식의 변경 여부 역시 핵심 쟁점 중 하나다. 최 의원은 서울시가 개별환지가 집단환지로 변경된 사실조차 부정하고 있다고 지적했다. 그러나 환지 방식 변경은 토지 소유자의 재산권과 분양권을 결정적으로 좌우하는 사안으로, 도시개발법은 토지 소유자의 명확한 동의 절차를 요구한다. 최 의원은 이 절차가 생략되었을 가능성을 제기하며 “이는 명백한 법 위반이며 직권남용 소지가 있다”고 밝혔다.

가장 주목된 문제 중 하나는 대리결재 정황이다. 서초구청 환지계획 인가 통보서가 담당 주무관이 아닌 다른 직원에 의해 결재된 것으로 보이는 정황이 드러났다는 점은 행정행위의 적법성을 훼손하는 중대한 사안이다. 최 의원은 “공무원이 직을 사칭해 결재했다는 의혹은 형사 사안”이라며 공무원의 서명·결재 과정이 왜곡된 점을 지적했다. 또한 주민들이 젊은 공무원을 걱정해 문제 제기를 하지 못한 상황 자체가 지방행정의 신뢰성을 훼손하고 있다고 강조했다.

최 의원은 개발사업의 금융구조 또한 불투명하다고 지적했다. 시행사·신탁사·NH투자증권 간의 PF(프로젝트 파이낸스) 대출 흐름이 명확하지 않으며, NH투자증권은 8,500억 원 대출을 실행했다고 밝히고 있지만 신탁사들은 “대출금을 받은 사실이 없다”고 진술하고 있어 금융위험이 수분양자에게 전가될 가능성이 있다고 우려를 표했다. PF 구조의 불투명성은 부동산 개발사업에서 반복적으로 문제를 야기해 온 부분으로, 충분한 정보공개와 감독이 이루어지지 않을 경우 대규모 소비자 피해로 이어질 수 있다.

오세훈 시장은 시정질문 답변에서 “지금까지 보고받은 바는 없으나 탈법적 요소가 의심된다면 감사를 통해 사실관계를 확인하겠다”며 “오늘 즉시 감사를 지시하겠다”고 밝혔다. 또한 블록 쪼개기를 통한 분양가상한제 회피 가능성을 인정하며 “법이 정한 절차를 회피한 것이라면 상응 조치를 취하겠다”고 말했다. 이는 시정질문 과정에서 제기된 의혹 하나하나를 행정적·법적 기준에 따라 검증하겠다는 의지를 나타낸 것으로 풀이된다.

최 의원은 도시개발 최종 승인권자인 시장의 책임을 강조하며, 이번 사안이 제대로 검증되지 않을 경우 다른 개발사업에도 잘못된 선례가 남을 수 있다고 경고했다. 또한 공사 및 분양 중단, 인허가 전 과정 재검증, 관련 공무원 조사 등 후속조치를 요구하며 서울시가 검증결과를 투명하게 공개해야 한다고 촉구했다. 마지막으로 최 의원은 2023년 임시회에서도 같은 문제를 제기한 바 있으며, 서울시는 이번 감사를 통해 법령 위반 여부와 행정적 책임소재를 명확히 규명해야 한다는 요구에 직면했다고 밝혔다. 이번 검증 결과는 향후 서울시 개발사업 전반의 공정성과 신뢰도를 가를 중요한 기준이 될 것으로 전망된다.

헌인마을 개발사업 인가 과정 논란은 서울시의 도시개발 행정이 가지는 구조적 문제를 드러내며, 향후 서울시 개발정책 전반에 법적·정책적 점검이 필요하다는 문제의식을 강화하고 있다. 환지 방식 변경, 인허가 절차 준수 여부, 분양 제도 회피 가능성, PF 대출 구조 등은 도시개발법·주택법·지방공무원법 등 다수 법령과 직접적으로 연관된 사안으로, 감사 결과는 향후 법령 위반 여부, 조합·사업자 책임, 행정적 조치 범위를 결정하는 핵심 기준이 될 전망이다. 서울시는 감사를 통해 사실관계를 규명하고 위법성이 확인될 경우 인허가 취소, 사업 중단, 관련자 징계 등 후속 조치를 검토할 수밖에 없으며, 서울시의회 역시 관련 입법 보완 논의를 병행할 가능성이 크다. 이번 사안은 도시개발의 공공성·투명성 확보라는 근본적 원칙을 재확인하는 분기점이 될 것으로 보인다.