‘주택시장 안정화 대책’ 발표…전방위 규제와 공급 대책 병행

2025년 10월 15일, 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청·국무조정실 등 관계부처는 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 추가 지정하고, 주택담보대출 규제 강화, 세제 합리화, 불법행위 단속 강화 등을 포함한 「주택시장 안정화 대책」을 발표하였다. 이 조치는 최근 급등세를 보이는 주택가격과 매매거래 증가, 투자심리 확산에 대응하기 위한 선제적 조치로 평가된다.

오늘 발표는 서울과 수도권을 중심으로 확산되는 주택시장 불안 조짐에 대응하여 정부가 내놓은 종합적 안정화 방안에 관한 것이다. 2023년 이후 상승세로 돌아선 서울 주택가격은 특히 2025년 들어 세 차례의 단기 급등을 겪었으며, 거래량 증가와 함께 일부 비규제지역 중심으로 투자 수요가 급속히 유입되고 있다.

이러한 시장 과열 조짐에 따라 정부는 주택 수요 억제, 금융규제 강화, 세제 조정, 거래 질서 확립, 공급 확대 등 다섯 축으로 구성된 종합대책을 발표했다. 먼저 서울 전역과 경기 과천, 광명, 성남(3개구), 수원(3개구), 안양, 용인, 의왕, 하남 등 12개 지역을 규제지역으로 지정해 실거주 요건을 부과하고 투기 목적의 수요를 차단한다.

금융 측면에서는 주택담보대출 한도를 기존 일괄 6억원에서 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 세분화하였다. 스트레스 DSR 금리는 1.5%에서 3%로 상향되어 대출한도 확대를 방지하며, 1주택자의 수도권 전세대출에도 DSR이 적용된다. 또한, 은행권 주담대 위험가중치 상향 조치가 당초 ‘26년 4월에서 ‘26년 1월로 앞당겨 시행된다.

세제는 국민 수용성과 응능부담 원칙을 고려해 보유세와 거래세 조정을 포함한 합리화 방안을 관계부처 태스크포스를 통해 논의할 계획이다. 다주택자 취득세 중과, 양도세 중과, 비과세 요건 강화 등이 검토 대상이며, 특정 지역의 수요 쏠림 완화도 포함된다.

거래질서 확립 차원에서 부동산 불법행위에 대한 범정부적 대응이 강화된다. 국토부는 허위 신고가 후 해제하는 ‘가격 띄우기’ 행위를 집중 조사하고, 경찰청은 부동산 범죄 수사단을 편성해 전국 단위 단속에 착수하였다. 국세청은 초고가 주택 및 증여 거래를 중심으로 탈세 가능성을 전수 검증하고, 금융위는 사업자 대출의 유용 실태에 대한 전수조사를 실시하고 있다.

특히 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고, 수사조직을 운영하여 전세 사기·허위 거래 등 신유형 범죄에 직접 대응할 계획이다. 이는 부처별로 분산된 현재의 조사권·수사권 체계를 통합하려는 구조 개편의 성격도 갖는다.

오늘 발표는 또한 기존의 공급정책과 연계된 후속조치도 병행함을 명시한다. 9.7 주택공급 확대방안에 따라 수도권 135만호 공급 계획을 차질 없이 이행하기 위한 법 개정 20여 건이 연내 발의될 예정이며, 도심 내 신축 매입임대주택 공급, 노후 공공임대 재건축, 신규 택지 발표 등이 포함되어 있다.

정부는 규제와 공급, 금융과 세제, 수사와 입법을 포괄한 이 대책을 통해 투기 수요를 억제하고 생산적 자본 투자를 유도하며, 서민의 실수요를 보호하는 동시에 주택시장 전체의 구조적 안정화를 도모하고자 한다. 그러나 규제 지역의 범위 확대와 전방위적 규제 강도 증가는 시장의 위축 가능성과 거래 경색 등의 부작용을 불러올 수 있다는 우려도 존재한다. 실제로 규제지역 내에서는 청약 제한, 전매제한, 자금조달 계획서 제출, 정비사업 제한 등 전방위적인 규제가 즉시 적용되며, 시장 참여자들의 행위 제약이 커진다.

정부는 이번 조치를 통해 부동산 시장의 ‘골든타임’을 놓치지 않겠다는 강력한 의지를 드러냈다. 주택 수요와 공급을 동시에 관리하며, 규제정책과 시장신뢰 회복을 병행하려는 노력이 엿보인다. 다만, 대출 규제와 지역지정의 파급 효과, 세제 조정에 대한 이해관계 충돌 등은 향후 국회 입법 과정과 사회적 합의 과정을 통해 지속적인 조정이 필요할 것으로 보인다. 특히 부동산 불법행위 감독기구의 설치는 시장 감독 체계의 전환점이 될 가능성이 있으며, 추후 실질적 수사권과 조정권한의 범위가 관건이 될 것이다. 향후 정책 추진 과정에서 세부 시행령 정비, 입법 절차, 감시기능 제도화 등이 병행되어야 정책의 실효성이 담보될 수 있다.