일조사선 규제 완화 움직임…소규모 재건축 숨통 트일까

서울특별시의회 민병주 의원(국민의힘, 중랑4)은 2025년 9월 19일 발표한 보도자료를 통해, 소규모 재건축을 가로막는 ‘일조사선’ 규제가 현실과 괴리를 보이고 있다며 법·제도의 정비 필요성을 강하게 제기했다. 서울시가 한시적으로 완화한 용적률 정책에도 불구하고, 사선제한으로 인한 층수 확보 제약이 여전하다는 점을 지적하며, 최근 국회에 제출된 건축법 개정안과 더불어 서울시 차원의 병행 조치를 촉구했다.

현행 건축법은 일조권 보호와 통풍 확보를 명분으로, 전용주거지역 및 일반주거지역 내 건축물의 높이에 따라 일정 거리를 인접 대지 경계선으로부터 띄우도록 규정하고 있다. 구체적으로는 10m 이하의 건물은 1.5m 이상, 10m를 초과하는 부분은 그 초과 높이의 절반 이상을 이격하도록 하고 있다.

이 같은 규정은 일조권 보호라는 취지에도 불구하고, 도심 내 소규모 주택단지에서 과도한 규제로 작용하고 있다는 지적이 이어져 왔다. 특히 서울시가 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 재건축을 활성화하기 위해 용적률을 한시 상향했음에도 불구하고, 일조사선 규제로 인해 층수 확보가 사실상 불가능해 사업성이 심각하게 제약되고 있는 실정이다.

이와 관련해 민병주 의원은 “법이 현실을 따라가지 못하고 있으며, 시민 불편과 위반건축물 양산이라는 부작용을 초래하고 있다”고 밝혔다. 실제로 서울시의 주거용 위반건축물 중 약 58%가 일조사선 규제를 위반한 무단 증축 형태로 추정되며, 이는 계단식 구조에서 베란다를 불법 확장해 사용하거나 다세대주택에서 불법적으로 상층을 증축하는 등 다양한 방식으로 나타난다.

이에 따라 박홍근 국회의원은 지난 9월 4일, 일조사선 규제를 완화하고 현실에 부합하도록 조정하기 위한 ‘건축법 일부개정법률안’을 국회에 발의했다. 개정안의 핵심은 높이에 따른 이격기준을 세분화해 ▲10m 이하는 현행대로 1.5m, ▲10~17m는 5m 이상, ▲17m 초과는 기존처럼 높이의 1/2 이상 이격하는 방식을 제안하고 있다. 또한 기존에 조례로 규정되어 있던 사선제한 규정을 법률로 격상시키는 한편, 지방자치단체의 현실 여건에 따라 조례 위임이 가능하도록 제도적 기반을 마련했다.

민 의원은 해당 개정안에 대해 환영의 뜻을 밝히면서도, 국회 입법만으로는 실효성 있는 변화로 이어지기 어렵다고 강조했다. 그는 “건축법 개정이 진행되더라도, 서울시 차원의 조례 개정 및 도시계획지침 수정이 병행돼야 한다”며, “사선제한이라는 기술적 규제에 머물러 있는 현재의 틀을, 종합적인 도시계획 수단으로 전환해야 한다”고 말했다.

민병주 의원은 “현 제도는 결국 불법 증축을 부추기고 있으며, 사선제한 완화가 단순히 규제 완화로 끝나선 안 된다”고 지적했다. 그는 위반건축물 문제를 주거환경 악화와 시민 재산권 침해로 이어지는 중대한 사안으로 규정하며, “서울시가 도시계획 차원에서 종합적 정비방안을 수립해야 한다”고 강조했다.

이번 사선제한 개정 논의는 단순한 건축 규제의 조정을 넘어서, 도시계획과 생활밀착형 주거정책의 연계를 고민하게 한다. 특히, 저층주거지 내 주거환경 개선과 동시에 건축 안정성, 도시미관, 주민편익을 조화시키기 위한 새로운 기준 설정이 필요하다.

사선제한 규제는 단지 일조권 확보라는 기술적 가치뿐 아니라, 도시 내 다양한 이해관계자 간의 공간권을 조율하는 법적 수단으로 기능해 왔다. 그러나 현실과 동떨어진 규제가 위반건축물 양산과 주거지 쇠퇴를 초래하고 있다는 비판이 거세지는 가운데, 이번 건축법 개정안은 그 전환점을 마련할 계기로 주목된다. 다만 실효성 있는 개선을 위해서는 국회 입법 외에도 서울시의 조례 정비, 설계 가이드라인 개정, 실무적 해석 일관화 등이 병행되어야 하며, 지역 주민과 건축계, 도시계획 전문가 간 충분한 공론화 과정도 선행돼야 할 것이다. 서울시의회 민병주 의원이 촉구한 병행 조치는 이러한 정책적 과제의 현실적 방향을 제시하고 있다는 점에서 의미를 지닌다.