서울 준공업지역, ‘직‧주‧락’ 복합도시로 재편 추진

서울특별시의회 주택공간위원회 김종길 의원(국민의힘, 영등포2)은 8월 12일, 의원연구단체 ‘서울준공업지역 발전포럼’이 진행한 정책연구용역 「직·주·락(樂) 복합도시 실현을 위한 서울시 준공업지역 규제 개선방안」 최종 결과를 발표했다. 이번 연구는 서울 서남권 준공업지역의 산업 쇠퇴와 도시 노후화 문제를 진단하고, 주거·산업·여가 기능이 조화를 이루는 복합도시로 전환하기 위한 제도개선 방향을 제시했다.

서울의 준공업지역은 과거 제조업 중심지로서 산업 성장과 고용 창출에 기여했으나, 산업 구조 변화와 부동산 개발 압력으로 제조업 비중이 급격히 줄고 있다. 특히 서남권 일부 지역은 노후 주거지와 상업시설이 혼재하며, 기반시설 부족과 토지 활용 비효율 문제가 심각하다. 2023년 김종길 의원이 대표 발의한 「서울특별시 도시계획조례」 개정으로 준공업지역 내 공동주택 용적률 상한이 400%까지 완화되었고, 2024년 11월 서울시가 「준공업지역 제도개선방안」을 발표하며 변화의 계기가 마련됐다.

이번 연구는 해당 제도개선의 실효성을 점검하고, 현장 상황에 맞춘 보완책을 도출하는 것을 목표로 했다. 우선, 제도개선방안에서 일률적으로 적용된 ‘공장비율 10%’ 규정이 지역별 산업 여건을 반영하지 못해 오히려 산업 기능을 약화시킬 우려가 있다고 지적했다. 현행 ‘공장’ 정의에 나대지나 주차장도 포함되는 문제는 산업 실태와 괴리된 측면이 있어, 공장비율 산정 기준과 범위를 전면 재검토해야 한다는 분석이 나왔다.

산업 활성화를 위한 지식산업센터 규제 완화도 제안됐다. 현재 지식산업센터 입주 가능 업종이 제한적이어서 다양한 산업 수요를 반영하지 못한다는 점에서, 금융·보험업, 전문건설업, 인터넷 도소매업 등으로 확대할 필요성이 강조됐다. 김 의원은 지식산업센터 업종 확대 권한이 자치구에 있는 만큼, 연구 결과를 영등포구청에 전달해 제도 개선을 적극 추진하겠다고 밝혔다.

또한, 사실상 주거지역화된 준공업지역에 대한 맞춤형 개발모델로 ‘주거중심형 도심복합개발 사업’을 제시했다. 당산역과 영등포구청역 일대를 사례로 분석한 결과, 해당 사업 방식이 용도지역 변경 없이 준공업지역에서도 가능하며 실현 가능성이 높은 대안이라는 평가를 받았다. 이는 노후불량주택 밀집 지역의 주거환경 개선과 도시기능 재편을 동시에 달성할 수 있는 방식이다.

기반시설 확충과 인센티브 정책에 대해서는, 준공업지역 특성상 기반시설 부족 문제를 해소하기 위해 기반시설 제공 비율을 확대하고, 이를 제공한 사업자에게 실질적인 용적률 인센티브를 부여하는 방안이 제시됐다. 다만, 임대주택 비율은 법적 최소 수준으로 완화해 사업성을 높이고, 민간 참여를 유도해야 한다는 입장이다.

이번 연구는 후속 과제로 ▲공장비율 산정 기준의 타당성 검토 ▲제도개선이 주거정비사업에 미치는 영향 분석 ▲용적률 인센티브의 주거환경 영향 평가 ▲사회적 편익분석 등을 제시했다. 김 의원은 이러한 후속연구를 통해 서남권 전반의 도시구조 재편 방향을 구체화하겠다고 밝혔다.

정책적 함의는 명확하다. 첫째, 준공업지역의 획일적 규제 적용은 산업 기능을 저해할 수 있어, 지역 특성을 반영한 맞춤형 기준이 필요하다. 둘째, 산업 활성화를 위해 지식산업센터의 업종 규제 완화와 입주 다양화가 필요하다. 셋째, 주거환경 개선과 산업 기능 보존을 동시에 달성할 수 있는 개발모델이 요구된다. 마지막으로, 기반시설 확충과 인센티브 제공을 통한 민간 참여 유도가 핵심이다.

이번 연구 결과를 토대로 서울시의회 ‘서울준공업지역 발전포럼’은 관련 조례 개정과 제도 개선 건의안을 준비 중이다. 산업·주거·여가가 조화를 이루는 ‘직·주·락’ 복합도시 실현은 단기 성과보다는 장기 비전과 지속적인 정책 이행이 필수적이라는 점에서, 향후 서울시와 시의회의 긴밀한 협력이 관건이다.

서울 준공업지역의 복합도시 전환은 산업 쇠퇴와 주거환경 악화를 동시에 해결할 수 있는 잠재력을 지닌 전략이지만, 제도 설계의 정밀성과 실행력 확보가 필수다. 김종길 의원이 제시한 규제 개선과 산업 활성화 방안은 서남권뿐 아니라 서울 전역의 도시재생 모델로 확산될 가능성이 있다. 향후 관련 조례 개정과 정책 집행 과정에서 산업 기능 보존, 주거 안정, 기반시설 확충의 균형이 유지된다면, 준공업지역은 직주근접과 생활편의가 결합된 미래형 도시공간으로 재탄생할 수 있을 것이다. 시의회와 집행부가 지속적 협의와 후속연구를 병행할 경우, ‘직-주-락’ 복합도시 비전은 실현 가능성이 높다.